Marbella se despierta de la pesadilla de la crisis pero lo hace con la resaca de 30.000 viviendas ilegales y el fantasma de una especulación urbanística

Marbella se despierta de la pesadilla de la crisis pero lo hace con la resaca de 30.000 viviendas ilegales y el fantasma de una especulación urbanística que ha demonizado uno de los principales motores económicos de la Costa del Sol. Las cifras son contundentes. Solo en el primer trimestre de este año el Ayuntamiento ha concedido un 25% más de licencias de obra mayor que en el mismo periodo de 2013 mientras que la venta de viviendas de alta gama se ha incrementado en un 90% entre Marbella, Estepona y Benahavís, por no hablar del aumento de las reformas y la promoción de suelo urbanizables que aún no están consolidados.

Visto así todos los sectores coinciden en que los datos son positivos, pero la experiencia vivida obliga a hacer un llamamiento a la prudencia. Desde la asociación Marbella Activa entienden que es el momento de parar reflexionar y decidir “dónde estamos y hacia dónde queremos ir”. Javier Lima, miembro del citado colectivo, asegura que Marbella “Antes de hablar de nuevos desarrollos debe experimentar un proceso de transformación y regeneración urbana abriéndose un debate constructivo sobre la sostenibilidad, la huella ecológica, las infraestructuras y la necesidad de apostar por la renovación de lo ya construido en el lugar de levantar nuevas viviendas”.

También apuesta por la reflexión la arquitecto y presidenta de la asociación del casco antiguo de Marbella, Carola Herrero, quién subraya que la recuperación inmobiliaria “no debe confundirse con la recuperación urbanística” Según señala “Está claro que el mercado ruso y del este está invirtiendo más en la ciudad pero urbanísticamente estamos trabajando sobre un PGOU de 2010 pensando con criterios de 2003 para frenar la burbuja y castigar a los infractores no con las pautas para salir de la crisis atendiendo conceptos más modernos.

Herrero asegura que la recuperación inmobiliaria “Nos hace ser optimistas de cara al futuro pero tenemos que aprovechar este tiempo para meditar sobre el tipo de ciudad que queremos antes de que lleguen los mercados con sus intereses como ha sucedido este año con la propuesta de construcción de rascacielos en la ciudad”. Según señala “Tenemos que estar preparados para responder a las aventuras de los mercados”.

Desde el Ayuntamiento el concejal de Urbanismo, Pablo Moro, asegura que se ha aprendido de los errores “y estamos preparados para un crecimiento racional y sostenible” lo que se traduce “en una mayor confianza para los inversores, que con la base del PGOU, están interesándose en por suelos que aún están pendientes de desarrollo”

Respecto a la propuesta de Lima de apostar por las reformas en lugar de por la obra nueva. Moro señala que en el primer trimestre de este año se han concedido entre un 15 y un 18% más de licencias de reformas que en el mismo periodo del año anterior.

¿A qué responde este hecho?

Según explica la propietaria de la inmobiliaria Diana Morales Properties y miembro de la asociación de empresarios para la vivienda de alta calidad, DOM3

CUANDO AL INGLÉS VEAS COMPRAR….

Fueron los primeros en abandonar el barco y ahora son los primeros en volver a subirse a él. El mercado británico, que tan mermado se vio años atrás con la crisis económica, vuelve a resurgir con fuerza en la parte más occidental de la Costa del Sol con la llegada de los primeros vientos favorables. Los profesionales del sector aseguran que los ingleses fueron los primeros en vender “Porque la prensa extranjera alertaba de que venían malos tiempos para España antes de que nosotros nos diéramos por enterados” explica el arquitecto Javier Rodríguez, del estudio de Arquitectura Creativa. “Ahora”, continúa Rodríguez, “están volviendo a comprar porque saben que España va a crecer y que aquí hay una buena oportunidad de ganar dinero.

En su momento consiguieron vender a buen precio y ahora están comprando también en condiciones muy favorables”. Pero no solo los particulares han vuelto a poner rumbo al sur si no que los fondos de inversiones también se han fijado en tierras malagueñas. Tanto es así que uno de los fondos británicos en cuestión ha adquirido terrenos y promociones por valor de 200 millones de euros, activos que sacarán a la venta en los próximos años para tratar de rentabilizar su apuesta. Entre los principales ganchos para estos inversores se encuentra la bajada de precios de los suelos. Según explica Rodríguez los bancos se han quedado con gran cantidad de terreno que a su vez han pasado al Sareb que ha rebajado los precios entre un 60% y un 70%.

“Durante la crisis había mucho construido y se prefería la vivienda de segunda mano pero ha cambiado el perfil del comprador de alta gama que busca viviendas modernas que escasean.
Por este motivo hay mucho interés por parcelas para construir nuevas villas o por la compra de villas para reformar ante la escasez de suelos disponibles”.

El problema, según Morales, “es el precio de venta porque el que compra una villa para reformar quiere pagar solo la parcela mientras que el propietario no quiere bajar el precio que durante la crisis ha experimentado una reducción de entre el 30 y el 50%. Los compradores vienen con la mentalidad de que los precios no han tocado fondo, pero esto sí ha sucedido ya en las zonas más exclusivas”.

En esta línea se mantiene la tasadora Tibisay de Hoyos. Según explica “la costa está copada, queda poco suelo apetecible, a no ser que con el desarrollo del PGOU se abran nuevas parcelas y por este motivo no han bajado mucho los precios de los solares”.

Hay un repunte en la construcción de villas de entre 500.000 y 1 millón de euros.

El presidente del Centro de Iniciativas Turísticas de Marbella (CIT), Juan José González, asegura que en los últimos seis meses se ha producido una importante recuperación del mercado inmobiliario especialmente en lo que a la segunda mano se refiere si bien en la nueva construcción se avanza a  un paso más lento.

Según González, “hay determinado producto difícil de encontrar por lo que los promotores deben reactivar la oferta.

Ahora hay que esperar a que la administración esté preparada para responder con agilidad a esta demanda”, De momento en las zonas más exclusivas de la ciudad, como puede ser el caso de Sierra Blanca o Los Flamingos, se empieza a apreciar un leve repunte en la construcción de villas de entre 500.000 y 1 millón de euros. Según explica el aparejador Manuel Fontiveros “ha pasado la época de incertidumbre y algunos propietarios de terrenos que construyen villas con la idea de disfrutarlas un tiempo y ponerlas después a la venta están viendo como el mercado se recupera y por lo tanto puede ser un buen momento para desarrollar su proyecto.

Marbella remonta, por tanto, sobre las cenizas de un ladrillo que resurge como el ave Fénix trayendo el optimismo a una costa que se ve contagiada por el desarrollo de la considera capital turística de España.

PGOU, sí; pero a paso lento

• Los inversores se encuentran con el problema de tener que sectorizar suelos donde no se podrá construir a muy corto plazo.

En el año 2010 el Ayuntamiento de Marbella pasaba a tener un PGOU que, según el concejal de Urbanismo, Pablo Moro “dota de estabilidad a la ciudad y da seguridad jurídica al inversor”. A pesar de la reciente aprobación de este documento ya se han tramitado varias modificaciones puntuales y el planteamiento no termina de empezar a desarrollarse por lo que, aunque hay suelos disponibles en la ciudad, estos están en bruto por así decirlo, de modo que los inversores se encuentran con el problema de tener que sectorizar unos terrenos en los que no podrán construir hasta pasado algo más de un año, con suerte.

Los profesionales se quejan de la lentitud de la administración. Según explican, aunque la ley del suelo obliga a que los informes se tramiten antes de los tres meses la verdad es que la gestión de un plan de sectorización puede llevar más de un año en el Ayuntamiento de Marbella. Según explica el arquitecto Javier Rodríguez “hay mucho interés por Marbella, cada día hay más inversores pero el suelo disponible o es muy muy caro o hay que desarrollarlo”.

A pesar de estos impedimentos cada vez son más los participantes que impulsan el desarrollo de sus parcelas, tal y como confirma el concejal de Urbanismo. De momento el Ayuntamiento solo está colaborando en la sectorización de La Serranía, solar al que se trasladará en un futuro el polígono del a Ermita. El Consistorio apoya los trabajos pero la financiación corre a cargo de los propietarios de los terrenos.

En estos momentos, según Rodríguez, “se están desarrollando varios millones de metros cuadrados de suelo” a esto hay que sumar la nueva interpretación de la LOUA realizada por la Junta de Andalucía “que beneficiará sobre todo a Estepona y Benahavis”. En el caso de Estepona el proyecto de la familia Real Saudí que supondrá la inversión de más de 100 millones de euros se encuentra solo a expensas de aprobación definitiva del gobierno autonómico, por lo que en un plazo de cinco meses podrían iniciar a desarrollar la construcción de las viviendas proyectadas.

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FUENTE: PERIÓDICO DE MÁLAGA